Finansije Transparentnost Upravljanje

Kako upravljati finansijama stambene zajednice transparentno

ZgradIS Tim · 22. januar 2026. · Ažurirano 5. oktobra 2026. · 5 min čitanja

Finansijska transparentnost je osnov poverenja između upravnika i stanara. Kada svaki stanar zna tačno gde ide njegov novac, nema osnova za sumnje i sporove. Ovaj vodič prolazi kroz sve aspekte finansijskog upravljanja stambenom zajednicom — od otvaranja računa do godišnjeg izveštaja.

Poseban tekući račun stambene zajednice

Od stupanja na snagu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada 2016. godine, svaka registrovana stambena zajednica obavezna je da otvori poseban tekući račun. Na taj račun se uplaćuju sva sredstva stanara — mesečni doprinosi za redovno održavanje i doprinosi za fond investicionog održavanja. Sa istog računa se plaćaju svi zajednički troškovi.

Ko može biti potpisnik

Sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice raspolaže upravnik (član 50 ZSOZ). Neke zajednice za veće isplate uvode i dvostruki potpis, na primer upravnik i predsednik skupštine — to je dobra praksa jer smanjuje mogućnost zloupotrebe.

Koja banka, koji tip računa

Račun se vodi na ime stambene zajednice, ne na ime upravnika. Spisak potrebnih dokumenata za otvaranje računa proverite u banci, a podatke o upisu zajednice na stranici RGZ — stambene zajednice.

Prikupljanje mesečnih doprinosa i NBS XML pozivni broj

Mesečni doprinos koji stanari plaćaju za redovno održavanje zgrade određuje skupština suvlasnika. Ključna razlika po zakonu: za tekuće održavanje svi stanovi, lokali i garaže učestvuju podjednako po broju jedinica, bez obzira na veličinu. Za investiciono održavanje (fasada, krov, lift) udeo se računa prema kvadraturi svakog posebnog dela. Ključ raspodele propisuje zakon (član 63 ZSOZ).

Pozivni broj plaćanja

Svaki stanar treba da ima jedinstven pozivni broj za uplatu. Pozivni broj (model i referenca prema NBS standardu) omogućava da se uplata automatski poveže sa određenim stanom čim stigne na račun. Bez pozivnog broja, upravnik mora ručno istraživati ko je uplatio — što kod 20, 50 ili 100 stanova postaje mesečna noćna mora.

Evidencija uplata

NBS XML format izvoda koji nude sve banke u Srbiji sadrži tačne podatke o svakoj uplati — datum, iznos, pozivni broj, ime uplatioca. Softver za upravljanje zgradama može automatski uvesti ovaj fajl i proknjižiti sve uplate za nekoliko sekundi, umesto ručnog prepisivanja iz internet bankarstva.

Evidencija rashoda i ugovori sa izvođačima

Svaki trošak mora biti dokumentovan računom ili ugovorom i mora biti plaćen sa računa stambene zajednice. Kategorije rashoda obično su:

• Redovno održavanje — servis lifta, čišćenje, sitne popravke (plaća se iz redovnog doprinosa)
• Hitne intervencije — kvar instalacija, poplava, lom lifta
• Investiciono održavanje — fasada, krov, lift (zahteva odluku skupštine, a sredstva dolaze iz fonda za investiciono održavanje)

Tenderovanje većih radova

Za veće radove preporučuje se prikupljanje najmanje tri ponude od različitih izvođača. Skupština odlučuje koji izvođač dobija posao. Ova procedura štiti upravnika od sumnji u pristrasnost i pomaže da zajednica dobije tržišnu cenu.

Finansijski izveštaji za stanare

Upravnik podnosi skupštini izveštaj o radu, a skupština ga usvaja (član 42 i 50 ZSOZ). Dobra praksa je da finansijski deo izveštaja pokaže:

• Ukupan prihod od doprinosa po mesecima
• Pregled svih rashoda sa dokumentacijom
• Stanje na tekućem računu na kraju perioda
• Pregled dužnika (stanari koji nisu platili)
• Plan za narednu godinu

Praktičan detalj koji mnogi ne znaju: glasanje ne mora biti fizičko — zakon dozvoljava i pisano i elektronsko glasanje (član 44), što znatno olakšava organizaciju.

Pored godišnjeg izveštaja, dobra praksa je da stanari imaju mogućnost da u svakom trenutku vide trenutno stanje računa i listu rashoda — transparentnost smanjuje konflikte i povećava motivaciju stanara za redovno plaćanje.

Fond za investiciono održavanje

Pored redovnog mesečnog doprinosa, skupština može odlučiti da se izdvaja poseban doprinos za fond investicionog održavanja — rezervni fond za veće radove (zamena krova, fasada, lift). Ovaj fond se vodi na istom tekućem računu ili na posebnom depozitu.

Koliko odvajati

Visinu doprinosa određuje skupština, uz uslov da izdvajanje za investiciono održavanje ne sme biti niže od iznosa koji propiše akt jedinice lokalne samouprave (član 64 ZSOZ). Ta sredstva čine rezervni fond zgrade. Zgrade bez rezervnog fonda rizikuju da ne mogu da finansiraju veće popravke. Više o tome u članku o fondu za održavanje.

Odluka skupštine za trošenje fonda

Sredstva iz fonda investicionog održavanja troše se na osnovu odluke skupštine. U hitnim situacijama koje ne trpe odlaganje (npr. kvar instalacija koji ugrožava bezbednost), upravnik treba da reaguje odmah, a odluku skupštine pribavi što pre.

Za veće radove koje fond ne pokriva u celosti, stambene zajednice mogu aplicirati za namenske kredite — uz odluku skupštine o kreditnom zaduživanju, za koju je potrebna većina od 2/3 ukupnog broja glasova (član 44 ZSOZ). Neke banke nude ovakve proizvode, uključujući Poštansku štedionicu i Erste Bank (proverite aktuelnu ponudu direktno kod banke). Više o uslovima i proceduri možete pročitati u analizi na Paragrafu.

---