Finansije Transparentnost Upravljanje

Kako upravljati finansijama stambene zajednice transparentno

ZgradIS Tim · 22. januar 2026. · 6 min čitanja

Finansijska transparentnost je osnov poverenja između upravnika i stanara. Kada svaki stanar zna tačno gde ide njegov novac, nema osnova za sumnje i sporove. Ovaj vodič prolazi kroz sve aspekte finansijskog upravljanja stambenom zajednicom — od otvaranja računa do godišnjeg izveštaja.

Poseban tekući račun stambene zajednice

Od stupanja na snagu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada 2016. godine, svaka registrovana stambena zajednica obavezna je da otvori poseban tekući račun. Na taj račun se uplaćuju sva sredstva stanara — mesečni doprinosi za redovno održavanje i doprinosi za fond investicionog održavanja. Sa istog računa se plaćaju svi zajednički troškovi.

Ko može biti potpisnik

Potpisnik na računu je upravnik stambene zajednice. Pravila vlasnika mogu predvideti i dvostruki potpis — na primer, upravnik i predsednik skupštine — za isplate iznad određenog iznosa. Ovo je dobra praksa za veće iznose jer smanjuje mogućnost zloupotrebe.

Koja banka, koji tip računa

Stambena zajednica može otvoriti račun u bilo kojoj banci u Srbiji koja nudi tekuće račune za pravna lica. Potrebni dokumenti su: rešenje o registraciji iz RGZ evidencije stambenih zajednica, matični broj, odluka skupštine o izboru upravnika i lična karta upravnika. Tekući račun se vodi na ime stambene zajednice, ne na ime upravnika.

Prikupljanje mesečnih doprinosa i NBS XML pozivni broj

Mesečni doprinos koji stanari plaćaju za redovno održavanje zgrade određuje skupština suvlasnika. Ključna razlika po zakonu: za tekuće održavanje svi stanovi, lokali i garaže učestvuju podjednako po broju jedinica, bez obzira na veličinu. Za investiciono održavanje (fasada, krov, lift) udeo se računa prema kvadraturi svakog posebnog dela. Ovaj kriterijum je zakonski fiksan — skupština ga ne može menjati.

Pozivni broj plaćanja

Svaki stanar treba da ima jedinstven pozivni broj za uplatu. Pozivni broj (model i referenca prema NBS standardu) omogućava da se uplata automatski poveže sa određenim stanom čim stigne na račun. Bez pozivnog broja, upravnik mora ručno istraživati ko je uplatio — što kod 20, 50 ili 100 stanova postaje mesečna noćna mora.

Evidencija uplata

NBS XML format izvoda koji nude sve banke u Srbiji sadrži tačne podatke o svakoj uplati — datum, iznos, pozivni broj, ime uplatioca. Softver za upravljanje zgradama može automatski uvesti ovaj fajl i proknjižiti sve uplate za nekoliko sekundi, umesto ručnog prepisivanja iz internet bankarstva.

Evidencija rashoda i ugovori sa izvođačima

Svaki trošak mora biti dokumentovan računom ili ugovorom i mora biti plaćen sa računa stambene zajednice. Kategorije rashoda obično su:

• Redovno održavanje — servis lifta, čišćenje, sitne popravke (plaća se iz redovnog doprinosa)
• Hitne intervencije — kvar instalacija, poplava, lom lifta (može se platiti bez odluke skupštine do određenog iznosa)
• Investiciono održavanje — fasada, krov, lift (zahteva odluku skupštine i sredstva iz fonda za investiciono održavanje)

Tenderovanje većih radova

Za radove iznad iznosa koji određuju pravila vlasnika, preporučuje se prikupljanje najmanje tri ponude od različitih izvođača. Skupština odlučuje koji izvođač dobija posao. Ova procedura štiti upravnika od optužbi za korupciju i osigurava da zajednica dobija tržišnu cenu.

Finansijski izveštaji za stanare

Zakon obavezuje upravnika da podnosi godišnji izveštaj o finansijskom poslovanju skupštini suvlasnika. Izveštaj mora da sadrži:

• Ukupan prihod od doprinosa po mesecima
• Pregled svih rashoda sa dokumentacijom
• Stanje na tekućem računu na kraju perioda
• Pregled dužnika (stanari koji nisu platili)
• Plan za narednu godinu

Skupština je dužna da usvoji program održavanja do kraja februara svake godine. Praktičan detalj koji mnogi ne znaju: glasanje ne mora biti fizičko — zakon dozvoljava i pisano i elektronsko glasanje, što znatno olakšava organizaciju.

Pored godišnjeg izveštaja, dobra praksa je da stanari imaju mogućnost da u svakom trenutku vide trenutno stanje računa i listu rashoda — transparentnost smanjuje konflikte i povećava motivaciju stanara za redovno plaćanje.

Stambene zajednice koje daju mesečni izveštaj stanarima putem emaila beleže do 30% manje kašnjenja u plaćanju nego one koje izveštavaju samo jednom godišnje.

Fond za investiciono održavanje

Pored redovnog mesečnog doprinosa, skupština može odlučiti da se izdvaja poseban doprinos za fond investicionog održavanja — rezervni fond za veće radove (zamena krova, fasada, lift). Ovaj fond se vodi na istom tekućem računu ili na posebnom depozitu.

Koliko odvajati

Visinu naknade za investiciono održavanje određuje skupština, uz uslov da ne sme biti niža od iznosa koji propisuje lokalna samouprava. U praksi, stambene zajednice izdvajaju između 5 i 15 RSD po kvadratnom metru mesečno — za prosečan stan od 60m² to je 300–900 RSD. Zgrade bez rezervnog fonda riskiraju da ne mogu finansirati hitne veće popravke.

Odluka skupštine za trošenje fonda

Sredstva iz fonda investicionog održavanja mogu se trošiti isključivo na osnovu odluke skupštine — osim u slučaju hitnih intervencija koje ne trpe odlaganje (npr. kvar instalacija koji ugrožava bezbednost). U tom slučaju, upravnik može reagovati bez skupštine, ali mora naknadno dobiti saglasnost.

Za veće radove koje fond ne pokriva u celosti, stambene zajednice mogu aplicirati za namenske kredite — uz odluku skupštine donetu apsolutnom većinom (više od polovine ukupnog broja vlasnika po suvlasničkim udelima). Neke banke nude ovakve proizvode, uključujući Poštansku štedionicu i Erste Bank (proverite aktuelnu ponudu direktno kod banke). Više o uslovima i proceduri možete pročitati u analizi na Paragrafu.

---