Zakon o stanovanju Upravnik zgrade Pravni vodič

Obaveze i odgovornosti upravnika stambene zajednice po zakonu

ZgradIS Tim · 15. januar 2026. · 7 min čitanja

Biti upravnik stambene zajednice znači preuzeti konkretne zakonske obaveze — ne samo volontersku ulogu. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada tačno propisuje šta upravnik mora raditi, kako voditi finansije i za šta je lično odgovoran. Ovaj vodič sistematizuje sve obaveze na jednom mestu.

Ko može biti upravnik stambene zajednice

Zakon razlikuje dva tipa upravnika: upravnika iz redova suvlasnika i profesionalnog upravnika.

Upravnik iz redova suvlasnika

Svaki vlasnik stana, poslovnog prostora ili garaže u zgradi može biti izabran za upravnika. Nije potrebna posebna licenca niti formalno obrazovanje. Bira se na skupštini suvlasnika prostom većinom prisutnih. Mandat traje 4 godine (član 49. ZSOZ), uz mogućnost ponovnog izbora.

Profesionalni upravnik

Profesionalni upravnik je fizičko ili pravno lice koje ima licencu za upravljanje stambenim zajednicama izdatu od nadležnog ministarstva (spisak licenciranih upravnika dostupan je u Registru upravnika PKS-a). Angažuje se ugovorom i prima mesečnu naknadu. Od izmene zakona iz 2021. godine, organizatori profesionalnog upravljanja moraju biti registrovani kao pravna lica — individue više ne mogu pružati uslugu kao preduzetnici bez firme.

Zakonske obaveze upravnika (ZSOZ)

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje sledeće obaveze za svakog upravnika:

• Sazivanje skupštine — zakon propisuje minimum dve sednice godišnje, uz mogućnost češćeg sazivanja po potrebi. Svaki vlasnik mora biti obavešten bar tri dana pre sednice, osim u vanrednim situacijama
• Izvršavanje odluka skupštine u propisanim rokovima
• Vođenje evidencije suvlasnika sa ažuriranim podacima o vlasnicima i udelima
• Upravljanje tekućim računom stambene zajednice — sve uplate i isplate idu kroz ovaj račun
• Prikupljanje mesečnih doprinosa za redovno i investiciono održavanje
• Angažovanje izvođača za neophodne radove na zajedničkim delovima
• Podnošenje godišnjeg izveštaja skupštini o finansijskom poslovanju
• Ažuriranje podataka u Jedinstvenu evidenciju stambenih zajednica RGZ-a u roku od 30 dana od svake promene

Finansijska odgovornost i zabrana mešanja sredstava

Ovo je oblast gde se najčešće prave greške — i gde posledice mogu biti najozbiljnije. Zakon izričito zabranjuje da upravnik meša sredstva stambene zajednice sa ličnim sredstvima. Svaki prihod od stanara i svaki rashod za zgradu mora proći kroz poseban tekući račun stambene zajednice.

Rok zastarelosti dugova

Potraživanja stambene zajednice prema stanarima zastarevaju po pravilima Zakona o obligacionim odnosima — rok zastarelosti za povremena potraživanja (mesečne naknade) je 3 godine (čl. 372 ZOO). To znači da dugovi koji se ne naplate u tom periodu ne mogu biti sudski primorani.

Upravnik koji ne vodi urednu evidenciju uplata i dugova ne može dokazati tačan iznos duga u slučaju sudskog spora — ni banka ne može rekonstruisati evidenciju stariju od nekoliko godina bez originalnih dokaza.

Kamate i opomene

Za kašnjenje u plaćanju stanarina, stambena zajednica ima pravo da zaračunava zakonsku zateznu kamatu. Visinu kamatne stope određuje Narodna banka Srbije i objavljuje je kvartalno. Pre pokretanja sudskog postupka, obavezno je poslati pisanu opomenu dužniku.

Dokumentacija koju upravnik mora voditi

Uredna dokumentacija je zaštita i za upravnika i za stanare. Zakon ne propisuje tačan format, ali u praksi svaka stambena zajednica mora imati:

• Knjiga suvlasnika — ime, prezime, adresa, suvlasnički udeo za svaki stan
• Evidencija uplata po stanaru — mesečni pregled uplatilaca i dužnika
• Zapisnici sa skupština — svaki sastanak mora biti dokumentovan
• Ugovori sa izvođačima — za sve radove vrednosti iznad praga koji određuju pravila vlasnika
• Računi i izvodi banke — za svaki prihod i rashod
• Odluke skupštine — posebno za investiciona ulaganja i povećanje stanarine

Dokumentacija se mora čuvati najmanje 5 godina, a zapisnici i odluke skupštine trajno.

Kako digitalizacija olakšava posao upravnika

Ručno vođenje svih ovih evidencija u Excelu ili papiru je vremenski zahtevno i podložno greškama. Softver za upravljanje zgradama kao što je ZgradIS automatizuje većinu ovih obaveza:

• NBS XML uvoz izvoda — banka izvod se učitava jednim klikom, sve uplate se automatski knjige na odgovarajućeg stanara
• Slanje računa emailom — svaki stanar dobija mesečni račun bez ručnog štampanja i roznošenja
• Evidencija dugova — uvek ažurna lista dužnika sa tačnim iznosima i datumima
• Godišnji izveštaj — generiše se automatski iz unesenih podataka
• Arhiva dokumenata — svi zapisnici i ugovori na jednom mestu

---