Zakon o stanovanju Stambena zajednica Vodič

Registracija stambene zajednice: korak-po-korak vodič za 2026.

ZgradIS Tim · 8. januar 2026. · 6 min čitanja

Svaka stambena zgrada u Srbiji mora biti registrovana kao stambena zajednica prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada (ZSOZ). Proces može izgledati komplikovano, ali uz pravi redosled koraka potpuno je savladiv. U ovom vodiču prolazimo kroz svaki korak — od prvog sastanka stanara do upisa u registar i izbora upravnika.

Šta je stambena zajednica i zašto mora biti registrovana

Stambena zajednica je pravni oblik kojim vlasnici stanova u zgradi zajednički upravljaju zajedničkim delovima objekta — liftovima, hodnicima, fasadom, krovom i instalacijama. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine obavezao je sve stambene zgrade u Srbiji da se registruju u Jedinstvenu evidenciju stambenih zajednica koju vodi Republički geodetski zavod (RGZ).

Bez registracije, stambena zajednica ne može legalno otvoriti tekući račun, ne može plaćati zajedničke troškove niti angažovati izvođače radova. Pored toga, neregistrovane zajednice izložene su novčanim kaznama i nemaju pravnu zaštitu u sporovima vezanim za zajedničku imovinu.

Osnivačka skupština: kako je organizovati

Proces registracije počinje sazivanjem osnivačke skupštine. Skupštinu može sazvati bilo koji vlasnik stana u zgradi — za to nije potrebna nikakva prethodna odluka niti ovlašćenje.

Ko može glasati

Na osnivačkoj skupštini glasaju svi vlasnici posebnih delova zgrade (stanova, poslovnih prostora, garaža). Svaki vlasnik ima pravo glasa srazmerno svom suvlasničkom udelu — obično u procentima ukupne površine zgrade.

Potreban kvorum

Da bi skupština mogla punovažno da odlučuje, sednici mora prisustvovati više od polovine suvlasničkih udela. Ukoliko taj uslov nije ispunjen, sednica se odlaže i zakazuje ponovo — na toj ponovljenoj sednici dovoljna je prisutnost trećine članova.

Šta se odlučuje na skupštini

• Donošenje pravila vlasnika (interni akt stambene zajednice)
• Izbor upravnika (fizičko lice — stanar, ili profesionalni upravnik)
• Određivanje visine mesečnog doprinosa za redovno održavanje
• Definisanje načina donošenja odluka

Sa skupštine se obavezno sačinjava zapisnik koji potpisuju svi prisutni vlasnici ili ovlašćeni predsedavajući. Zapisnik je ključni dokument za registraciju.

Dokumentacija potrebna za registraciju

Nakon osnivačke skupštine, prikuplja se dokumentacija za podnošenje zahteva gradskoj upravi. Lista dokumenata može se razlikovati između opština, ali standardno obuhvata:

• Zahtev za registraciju stambene zajednice (obrazac dobijate od gradske uprave)
• Zapisnik sa osnivačke skupštine sa prisutnima i donetim odlukama
• Odluka o izboru upravnika kao zaseban dokument ili deo zapisnika
• Pravila vlasnika (interni akt; model dokument može ponuditi opština)
• Podaci o svim suvlasnicima sa suvlasničkim udelima (iz katastra)
• Fotokopija lične karte upravnika

Zahtev se podnosi nadležnoj gradskoj upravi ili opštinskoj upravi za stambene poslove — upravnik je obavezan da ga podnese u roku od 15 dana od dana održavanja prve sednice skupštine. Zakon predviđa rok od 5 radnih dana za upis u evidenciju od dana podnošenja uredne dokumentacije. Po upisu, stambena zajednica dobija matični broj i PIB koji su neophodni za otvaranje tekućeg računa.

Izbor upravnika: prava i obaveze

Upravnik je zakonski zastupnik stambene zajednice. Bira se na skupštini na mandat od 4 godine (član 49. ZSOZ), uz mogućnost ponovnog izbora. Postoje dva tipa upravnika:

Upravnik iz redova stanara

Najčešće je to volonter — suvlasnik koji se dobrovoljno prihvata obaveza. Nema posebnih formalnih uslova za izbor, ali preuzima punu zakonsku odgovornost za finansijsko poslovanje zajednice, sazivanje skupština i vođenje dokumentacije.

Profesionalni upravnik

Licencirani profesionalni upravnik je pravno ili fizičko lice sa licencom koju izdaje ministarstvo. Spisak svih licenciranih upravnika dostupan je u Registru upravnika zgrada PKS-a. Angažuje se ugovorom i prima naknadu iz fonda stambene zajednice. Preporučuje se za veće zgrade ili zgrade gde niko od stanara ne želi preuzeti odgovornost.

Upravnik koji rukuje sredstvima stambene zajednice mora voditi poseban tekući račun — mešanje sa ličnim sredstvima je zakonom zabranjeno i osnov za kaznenu odgovornost.

Šta posle registracije: tekući račun i evidencija

Kada stambena zajednica dobije matični broj, sledeći korak je otvaranje posebnog tekućeg računa u banci. Na taj račun se uplaćuju mesečni doprinosi stanara i sa njega se plaćaju svi zajednički troškovi.

Vođenje evidencije

Zakon obavezuje upravnika da vodi:

• Evidenciju suvlasnika sa njihovim udelima
• Evidenciju mesečnih uplata po stanaru
• Zapisnike sa svih skupština
• Dokumentaciju o svim radovima i ugovorima

Vođenje ove evidencije u Excelu je podložno greškama i oduzima vreme. Softver za upravljanje zgradama automatizuje knjiženje uplata putem NBS XML uvoza izvoda, šalje stanaru potvrdu na email i generiše mesečni izveštaj jednim klikom.

---