Zakon o stanovanju Stambena zajednica Vodič

Registracija stambene zajednice: korak-po-korak vodič za 2026.

ZgradIS Tim · 8. januar 2026. · 6 min čitanja

Svaka stambena zgrada u Srbiji mora biti registrovana kao stambena zajednica prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada (ZSOZ). Proces može izgledati komplikovano, ali uz pravi redosled koraka potpuno je savladiv. U ovom vodiču prolazimo kroz svaki korak — od prvog sastanka stanara do upisa u registar i izbora upravnika.

Šta je stambena zajednica i zašto mora biti registrovana

Stambena zajednica je pravni oblik kojim vlasnici stanova u zgradi zajednički upravljaju zajedničkim delovima objekta — liftovima, hodnicima, fasadom, krovom i instalacijama. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine obavezao je sve stambene zgrade u Srbiji da se registruju u Jedinstvenu evidenciju stambenih zajednica koju vodi Republički geodetski zavod (RGZ).

Prijava za upis stambene zajednice u registar je zakonska obaveza, a ako se ne podnese u roku, uvodi se prinudna uprava (član 57 ZSOZ) — više u članku o prinudnoj upravi.

Osnivačka skupština: kako je organizovati

Proces registracije počinje sazivanjem osnivačke skupštine. Prema članu 40 ZSOZ, sednicu saziva lice koje je do donošenja zakona vršilo dužnost predsednika skupštine ili saveta zgrade, a ako takvog lica nema — bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade.

Ko i koliko glasa

Na skupštini glasaju vlasnici posebnih delova zgrade (stanova, poslovnih prostora, garaža). Svaki vlasnik posebnog dela ima jedan glas, bez obzira na veličinu stana, a ko ima više posebnih delova ima toliko glasova (član 43). Zakon ne razlikuje osnivačku sednicu od ostalih.

Potreban kvorum

Kvorum čini obična većina ukupnog broja glasova, odnosno više od polovine svih glasova. Ako se sednica ne može održati, ponavlja se, a za ponovljenu sednicu je dovoljna trećina ukupnog broja glasova (član 45). Detalje o kvorumu i većinama pročitajte u članku o skupštini stambene zajednice.

Šta se odlučuje na skupštini

• Donošenje pravila vlasnika (interni akt stambene zajednice)
• Izbor upravnika (fizičko lice — stanar, ili profesionalni upravnik)
• Određivanje visine mesečnog doprinosa za redovno održavanje

Sa skupštine se sačinjava zapisnik koji sadrži mesto, dan, ime zapisničara, sažetak rasprave, rezultat glasanja po tačkama i popis učesnika (član 46). Zapisnik je ključni dokument za registraciju.

Dokumentacija i rok za registraciju

Upravnik je dužan da podnese prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine (član 40 ZSOZ). Prijava se podnosi Republičkom geodetskom zavodu (RGZ) i uz nju ide zapisnik sa osnivačke skupštine i odluka o izboru upravnika.

Tačan obrazac i spisak potrebne dokumentacije proverite na stranici RGZ — stambene zajednice, jer se postupak može menjati. Tipično vam trebaju zapisnik sa skupštine, odluka o izboru upravnika, pravila vlasnika i podaci o vlasnicima posebnih delova.

Izbor upravnika: prava i obaveze

Upravnik je zakonski zastupnik stambene zajednice. Bira se na skupštini na mandat od 4 godine (član 49. ZSOZ), uz mogućnost ponovnog izbora. Postoje dva tipa upravnika:

Upravnik iz redova stanara

Najčešće je to volonter — suvlasnik koji se dobrovoljno prihvata obaveza. Nema posebnih formalnih uslova za izbor, ali preuzima punu zakonsku odgovornost za finansijsko poslovanje zajednice, sazivanje skupština i vođenje dokumentacije.

Profesionalni upravnik

Licencirani profesionalni upravnik je fizičko lice sa licencom koju izdaje Privredna komora Srbije, a poslove može da preuzme i firma ili preduzetnik koji angažuje takvo lice. Spisak licenciranih upravnika dostupan je u Registru profesionalnih upravnika PKS-a. Angažuje se ugovorom, uz odluku skupštine većinom od 2/3 ukupnog broja glasova. Više u članku o profesionalnom upravniku.

Sredstvima stambene zajednice raspolaže upravnik sa tekućeg računa zajednice — ne sme ih mešati sa ličnim sredstvima.

Šta posle registracije: tekući račun i evidencija

Kada stambena zajednica dobije matični broj, sledeći korak je otvaranje posebnog tekućeg računa u banci. Na taj račun se uplaćuju mesečni doprinosi stanara i sa njega se plaćaju svi zajednički troškovi.

Vođenje evidencije

Upravnik treba da vodi:

• Evidenciju suvlasnika sa njihovim udelima
• Evidenciju mesečnih uplata po stanaru
• Zapisnike sa svih skupština
• Dokumentaciju o svim radovima i ugovorima

Vođenje ove evidencije u Excelu je podložno greškama i oduzima vreme. Softver za upravljanje zgradama automatizuje knjiženje uplata putem NBS XML uvoza izvoda, vodi dugove po stanu i generiše mesečni izveštaj.

---