Zakon o stanovanju Skupština Vodič

Skupština stambene zajednice: pravila, kvorum i odlučivanje

ZgradIS Tim · 14. februar 2026. · 7 min čitanja

Skupština vlasnika je najviši organ stambene zajednice — ona donosi sve ključne odluke o upravljanju, održavanju i finansiranju zgrade. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (ZSOZ) precizno propisuje kako se skupština saziva, ko može glasati i koji kvorum je potreban za donošenje punovažnih odluka.

Vrste skupština stambene zajednice

ZSOZ razlikuje dve vrste skupština:

Redovna skupština

Održava se najmanje dva puta godišnje. Jedna od redovnih sednica obavezno se saziva u periodu januar–mart radi usvajanja godišnjeg izveštaja o poslovanju i plana održavanja za tekuću godinu. Upravnik je dužan da pripremi finansijski izveštaj pre ove sednice.

Vanredna skupština

Saziva se po potrebi — kada dođe do hitnog kvara, kada se razmatra smena upravnika, kada vlasnici zahtevaju posebnu sednicu ili kada postoji drugi predmet koji ne može čekati redovnu sednicu. Vanrednu skupštinu može sazvati upravnik, a pravo da zahtevaju sazivanje imaju i vlasnici posebnih delova u skladu sa ZSOZ.

Sazivanje skupštine i poziv stanarima

Skupštinu saziva upravnik. Poziv se upućuje najmanje tri dana pre datuma sednice, a uz poziv se dostavlja i predlog dnevnog reda. Poziv se može dostaviti:

• Postavljanjem na oglasnu tablu u zgradi
• Uručivanjem svakom stanaru lično ili u sandučić
• Elektronskim putem — ako su vlasnici dali saglasnost za ovakvu komunikaciju

Na skupštini predsedava upravnik ili lice koje skupština izabere. Skupština se može odvijati i elektronskim glasanjem — ZSOZ to dozvoljava ako je takav način odlučivanja predviđen pravilima vlasnika.

Kvorum i glasanje — ko i koliko glasa

Ko glasaju

Pravo glasa imaju isključivo vlasnici posebnih delova (stanova, poslovnih prostora, garaža). Zakupci ne glasaju. Svaki vlasnik glasa srazmerno svom suvlasničkom udelu izraženom u procentima.

Potreban kvorum

Skupština može punovažno odlučivati ako joj prisustvuju vlasnici koji predstavljaju više od 50% suvlasničkih udela. Ako kvorum nije postignut, sednica se odlaže — ponovljena sednica može se održati s kvorumom od najmanje jedne trećine udela.

Šta se odlučuje i kojom većinom

ZSOZ pravi razliku između odluka koje se donose prostom većinom prisutnih i odluka koje zahtevaju apsolutnu većinu svih suvlasničkih udela:

Prosta većina prisutnih (više od 50% prisutnih udela)

• Tekuće odluke o upravljanju zajedničkim delovima
• Usvajanje godišnjeg izveštaja i plana rada
• Davanje saglasnosti za manje radove na zajedničkim delovima
• Određivanje visine mesečnih doprinosa za tekuće održavanje

Apsolutna većina svih vlasnika (više od 50% ukupnih udela)

• Izbor i smena upravnika
• Usvajanje i izmena pravila vlasnika
• Donošenje programa investicionog održavanja
• Uzimanje kredita za investicione radove
• Zaključivanje ugovora o profesionalnom upravljanju

Jednoglasnost svih vlasnika

• Menjanje namene zajedničkih delova zgrade
• Otuđivanje zajedničkih delova
• Nadgradnja ili dogradnja zgrade

Za odluke koje se tiču investicionog održavanja (obnova lifta, zamena krova, fasada) potrebna je apsolutna većina — dakle više od polovine svih suvlasničkih udela, a ne samo prisutnih na sednici.

Zapisnik skupštine i čuvanje dokumentacije

Sa svake sednice skupštine mora se sačiniti pisani zapisnik. Zapisnik sadrži:

• Datum, vreme i mesto održavanja
• Popis prisutnih vlasnika sa suvlasničkim udelima
• Dnevni red
• Tok rasprave i sve donete odluke sa rezultatima glasanja
• Potpise predsedavajućeg i zapisničara

Zapisnici se čuvaju trajno — oni su dokaz zakonitosti svih donetih odluka. Ukoliko dođe do spora između stanara ili sa trećim licima, zapisnici su ključni sudski dokazi.

---