Zakupci i stambena zajednica: prava i obaveze
U sve više zgrada stanuju zakupci — ne vlasnici stanova. To stvara poseban set pitanja: ko plaća doprinose za zajednicu, ko je odgovoran za štetu, da li zakupac može glasati na skupštini? Odgovor je jasan po zakonu, ali ga mnoge zajednice primenjuju netačno.
Ko plaća doprinose stambenoj zajednici
Zakonska obaveza plaćanja doprinosa za zajednicu pada na vlasnika stana — ne na zakupca. Stambena zajednica ima pravni odnos sa vlasnikom, jer je vlasnik suvlasnik zajedničkih delova. Zakupac nije suvlasnik i nije dužnik zajednice.
Vlasnik i zakupac mogu ugovorom o zakupu dogovoriti da zakupac plaća zajedničke troškove umesto vlasnika — ali to je privatni dogovor koji ne vezuje zajednicu. Ako zakupac ne plati, zajednica može tražiti novac isključivo od vlasnika.
Česta greška: Upravnici ponekad šalju opomene zakupcu jer je on vidljivo prisutan u zgradi. To je pogrešno — sve zakonske mere naplate treba upućivati vlasniku stana, jer je on jedini dužnik zajednice.
Glasanje na skupštini — ko ima pravo glasa
Prema ZSOZ, vlasnik posebnog dela ima jedan glas na skupštini (član 43). Zakon dozvoljava da umesto vlasnika na sednici učestvuje i zakupac posebnog dela, uz ograničenja za pojedine odluke (član 41).
Ako iznajmljujete stan, unapred se dogovorite sa zakupcem ko predstavlja stan na sednici i to dokumentujte. Pravila sednice objašnjena su u članku o skupštini stambene zajednice.
Kućni red i obaveze zakupca
Zakupac je dužan da poštuje kućni red i pravila vlasnika stambene zajednice — na isti način kao i vlasnik. Vlasnik stana odgovoran je za to da upozna zakupca sa kućnim redom pre useljenja.
Preporuka: Priložite kućni red uz ugovor o zakupu i neka ga zakupac potpiše. Tako dokumentujete da je bio upoznat sa pravilima zajednice — što vam može biti od koristi u eventualnom sporu.
Ako zakupac krši kućni red (buka, nepoštovanje zajedničkih prostora), upravnik može pisano opomenuti vlasnika stana kao odgovornu osobu. Vlasnik tada mora regulisati situaciju sa zakupcem.
Odgovornost za štetu
Ako zakupac ošteti zajedničke delove (npr. slomi interfon, ošteti hodnik pri selidbi), direktna odgovornost prema stambenoj zajednici pada na vlasnika stana. Vlasnik mora zajednicu da obešteti, a potom može tražiti regres od zakupca prema ugovoru o zakupu.
Za štetu uzrokovanu u individualnom stanu (npr. poplava iz zakupčevog stana koja je oštetila stan ispod), odgovornost se utvrđuje prema opštim pravilima o naknadi štete — tu direktno odgovara zakupac kao lice koje je štetu prouzrokovalo.
Obaveze vlasnika koji iznajmljuje stan
Vlasnik koji iznajmljuje stan ima nekoliko obaveza prema stambenoj zajednici:
- Obavestiti upravnika o zakupcu (ime, kontakt) radi eventualnih hitnih situacija
- Redovno plaćati doprinose zajednici bez obzira da li zakupac plaća njemu ili ne
- Obezbediti da zakupac poštuje kućni red
- Intervenisati kada zakupac narušava mir ili oštećuje zajedničke prostore
Zakup stana u stambenoj zgradi ne oslobađa vlasnika ni jedne obaveze prema zajednici. Vlasnik i dalje ostaje odgovoran suvlasnik — bez obzira na to ko trenutno stanuje u stanu.
ZgradIS softver
Evidencija stanara na jednom mestu
ZgradIS vam omogućava da vodite evidenciju vlasnika i zakupaca po stanu — uvek znate kome da se obratite.
Zatraži besplatni setupDo 6 meseci besplatno za nove upravnike.