Naplata Finansije Vodič

Komšija ne plaća zajedničke troškove: šta možete da uradite

ZgradIS Tim · 4. mart 2026. · 7 min čitanja

Gotovo svaka stambena zajednica ima barem jednog vlasnika koji redovno kasni sa plaćanjem ili uopšte ne plaća. To nije samo moralni problem — ono što ne uplate jedni, moraju prekriti drugi ili zajednica ostaje bez sredstava za tekuće troškove. Na sreću, zakon daje jasne alate za naplatu.

Pravna osnova za naplatu

Obaveza plaćanja doprinosa stambenoj zajednici nastaje po sili zakona — iz suvlasništva nad zajedničkim delovima. ZSOZ eksplicitno propisuje ovu obavezu svakog vlasnika. Nije potreban poseban ugovor — sama činjenica vlasništva nad stanom u zgradi stvara obavezu.

Stambena zajednica ima aktivnu legitimaciju da tuži vlasnika koji ne plaća — kao pravno lice, pred sudom je zastupa njen zakonski zastupnik (upravnik).

Koraci naplatnog postupka

Preporučeni redosled koraka, od blagog prema strožem:

Korak 1: Pisano upozorenje

Upravnik šalje pisano upozorenje vlasniku sa tačnom specifikacijom duga (meseci, iznosi, kamate). Pismo se uručuje lično ili preporučenom poštom. Ovo je formalni dokaz da je dužnik obavešten.

Korak 2: Javnobeležnička opomena

Uz pisano upozorenje, preporučuje se slanje javnobeležničke opomene (putem notara). Ova opomena ima veću pravnu težinu i jasno signalizira da zajednica planira sudski postupak.

Korak 3: Predlog za izvršenje ili tužba

Ako vlasnik ne reaguje, stambena zajednica može pokrenuti izvršenje na osnovu verodostojne isprave (npr. obračun doprinosa) preko javnog izvršitelja ili podneti tužbu u parničnom postupku. Izvršenje je brži put ako postoji verodostojna isprava. Više u članku o kašnjenjima u plaćanju.

Zatezna kamata i troškovi

Na iznos koji dužnik nije platio teče zakonska zatezna kamata od dana dospelosti obaveze. Prema Zakonu o zateznoj kamati, stopa je referentna kamatna stopa Narodne banke Srbije uvećana za osam procentnih poena, a referentna stopa se povremeno menja i dostupna je na sajtu NBS.

Uz kamatu, dužnik plaća i sudske troškove (taksе, advokatska naknada) ako stambena zajednica dobije spor. Ovo znači da odlaganje plaćanja duga zgradi samo povećava ukupni iznos koji dužnik na kraju mora da plati.

Sudski put i izvršenje

Stambena zajednica može pokrenuti izvršni postupak nad imovinom dužnika. U praksi, najefektivniji oblici izvršenja su:

• Zapena plate ili penzije dužnika — poslodavcu se nalaže da deo zarade uplaćuje direktno stambenoj zajednici
• Zapena bankovnog računa — brzo i efikasno ako dužnik ima sredstava
• Zabeležba na nepokretnosti — upis u katastar da postoji dug prema zajednici; opterećuje prodaju stana

Rok zastarelosti potraživanja

Potraživanja stambene zajednice prema vlasnicima zastarevaju za 3 godine prema Zakonu o obligacionim odnosima (čl. 372 ZOO), jer se mesečni doprinosi smatraju povremenim potraživanjima. Rok počinje da teče od dana kada je potraživanje dospelo (kada je obaveza trebalo biti plaćena).

Zastarelost ne gasi dug sama od sebe: sud na nju ne pazi po službenoj dužnosti, već je dužnik mora da istakne kao prigovor, i tada se potraživanje više ne može naplatiti prinudno. Zato ne čekajte, vodite evidenciju dugova i reagujte pravovremeno.

Redovna pisana evidencija svih uplata i dugova, dostupna i vlasniku i zajednici, smanjuje sporove na minimum — jer su svi podaci transparentni i proverljivi u svakom trenutku.

---