Finansije Održavanje Vodič

Fond za održavanje zgrade: kako se formira i troši

ZgradIS Tim · 10. februar 2026. · 7 min čitanja

Fond za održavanje je finansijski temelj svake stambene zajednice. Bez redovnog prikupljanja sredstava, nema ni redovnog održavanja — a bez održavanja, vrednost nekretnina pada, a zajednički prostori propadaju. Razumevanje kako fond funkcioniše ključno je za svakog vlasnika stana.

Tekuće vs investiciono održavanje

ZSOZ razlikuje dve vrste troškova održavanja — i za svaku postoje posebna pravila o odlučivanju i raspodeli:

Tekuće održavanje

Obuhvata redovne popravke i usluge koje su potrebne da bi zgrada normalno funkcionisala: čišćenje zajedničkih prostorija, zamena sijalica, popravka zvona ili interfona, servisiranje hidroforskog uređaja, krpljenje manjih kvarova na instalacijama. O visini doprinosa za tekuće održavanje odlučuje skupština prostom većinom prisutnih vlasnika. Troškovi se raspoređuju ravnomerno po broju posebnih delova (tj. po stanu/poslovnom prostoru).

Investiciono održavanje

Obuhvata veće radove koji produžavaju vek trajanja zajedničkih delova: sanacija fasade, zamena krova, obnova lifta, zamena cevovoda, energetska sanacija. O investicionom održavanju odlučuje skupština apsolutnom većinom svih vlasnika, a troškovi se raspoređuju srazmerno površini stana svakog vlasnika u ukupnoj neto površini zgrade.

Koliko iznosi mesečni doprinos

Visinu mesečnog doprinosa određuje skupština vlasnika. Ne postoji zakonski fiksni iznos — ali ZSOZ propisuje da lokalna samouprava može odrediti minimalni iznos doprinosa za investiciono održavanje. U praksi se minimalni iznosi kreću između 5 i 15 RSD po m² neto stambene površine mesečno, zavisno od opštine i starosti zgrade.

Novije zgrade sa liftom, podzemnom garažom i hidroforno imaju više troškove tekućeg održavanja od starijih zgrada bez ovih sistema. Skupština treba realno da proceni potrebe i planira budžet unapred, idealno uz godišnji program održavanja koji se usvaja do kraja februara.

Raspodela troškova između vlasnika

Pravilo je jednostavno:

• Tekuće održavanje — ravnomerno po broju posebnih delova (svaki stan plaća isti iznos)
• Investiciono održavanje — srazmerno površini (veći stan plaća više)

Vlasnici poslovnih prostora u stambenoj zgradi takođe su obavezni da učestvuju u troškovima zajedničkih delova koje koriste. Ako poslovni prostor nema pristup liftu ili zajedničkim terasama, skupština može doneti odluku o drugačijoj raspodeli za te troškove.

Na šta se troše sredstva fonda

Sredstva fonda za održavanje mogu se trošiti isključivo na troškove koji se tiču zajedničkih delova zgrade:

• Servisiranje i popravka lifta
• Grejanje zajedničkih prostorija
• Električna energija za zajednički prostor
• Usluge čišćenja zajedničkih prostorija
• Sanacija krova, fasade, balkona koji su zajednički delovi
• Zamena ili popravka instalacija (voda, kanalizacija, elektrika) u zajedničkim delovima
• Osiguranje zajedničkih delova zgrade

Sredstva fonda ne mogu se koristiti za popravke unutar individualnih stanova — čak i ako je kvar nastao zbog dotrajalosti zajedničke instalacije, granica odgovornosti mora biti jasno definisana.

Transparentno upravljanje fondom

Upravnik je obavezan da vodi poseban tekući račun stambene zajednice i da na zahtev svakog vlasnika pruži uvid u finansijsko poslovanje. Na svakoj redovnoj skupštini podnosi se godišnji finansijski izveštaj koji mora da pokaže:

• Stanje na računu na početku i kraju perioda
• Sve uplate vlasnika po mesecima
• Sve rashode sa pratećim računima
• Listu vlasnika koji duguju doprinose

---