Finansije Održavanje Vodič

Fond za održavanje zgrade: kako se formira i troši

ZgradIS Tim · 10. februar 2026. · Ažurirano 5. oktobra 2026. · 5 min čitanja

Fond za održavanje je finansijski temelj svake stambene zajednice. Bez redovnog prikupljanja sredstava, nema ni redovnog održavanja — a bez održavanja, vrednost nekretnina pada, a zajednički prostori propadaju. Razumevanje kako fond funkcioniše ključno je za svakog vlasnika stana.

Tekuće vs investiciono održavanje

ZSOZ razlikuje dve vrste troškova održavanja — i za svaku postoje posebna pravila o odlučivanju i raspodeli:

Tekuće održavanje

Obuhvata redovne popravke i usluge koje su potrebne da bi zgrada normalno funkcionisala: čišćenje zajedničkih prostorija, zamena sijalica, popravka zvona ili interfona, servisiranje hidroforskog uređaja, krpljenje manjih kvarova na instalacijama. O troškovima tekućeg održavanja odlučuje skupština stambene zajednice, a oni se raspoređuju srazmerno broju posebnih delova (tj. ravnomerno po stanu ili poslovnom prostoru).

Investiciono održavanje

Obuhvata veće radove koji produžavaju vek trajanja zajedničkih delova: sanacija fasade, zamena krova, obnova lifta, zamena cevovoda, energetska sanacija. O investicionom održavanju odlučuje skupština stambene zajednice, a troškovi se raspoređuju srazmerno površini posebnog dela u odnosu na zbir površina svih posebnih delova (član 63 ZSOZ). Pravila odlučivanja objašnjena su u članku o skupštini stambene zajednice.

Ko određuje visinu doprinosa

Zakon ne propisuje fiksan iznos doprinosa. Odlukom stambene zajednice određuje se iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela dužan da plaća (član 64 ZSOZ). Kod investicionog održavanja postoji i donja granica: izdvajanje ne može biti niže od iznosa koji propiše aktom jedinica lokalne samouprave, a ta sredstva čine rezervni fond zgrade.

Novije zgrade sa liftom, podzemnom garažom i hidroforom imaju veće troškove tekućeg održavanja od starijih zgrada bez ovih sistema. Skupština treba realno da proceni potrebe i planira budžet unapred, idealno uz godišnji program održavanja.

Raspodela troškova između vlasnika

Pravilo je jednostavno:

• Tekuće održavanje — ravnomerno po broju posebnih delova (svaki stan plaća isti iznos)
• Investiciono održavanje — srazmerno površini (veći stan plaća više)

Vlasnici poslovnih prostora u stambenoj zgradi takođe učestvuju u troškovima zajedničkih delova, po istim pravilima kao i vlasnici stanova.

Na šta se troše sredstva fonda

Sredstva fonda za održavanje mogu se trošiti isključivo na troškove koji se tiču zajedničkih delova zgrade:

• Servisiranje i popravka lifta
• Grejanje zajedničkih prostorija
• Električna energija za zajednički prostor
• Usluge čišćenja zajedničkih prostorija
• Sanacija krova, fasade, balkona koji su zajednički delovi
• Zamena ili popravka instalacija (voda, kanalizacija, elektrika) u zajedničkim delovima
• Osiguranje zajedničkih delova zgrade

Sredstva fonda ne mogu se koristiti za popravke unutar individualnih stanova — čak i ako je kvar nastao zbog dotrajalosti zajedničke instalacije, granica odgovornosti mora biti jasno definisana.

Transparentno upravljanje fondom

Zajednica vodi poseban tekući račun, a upravnik raspolaže njegovim sredstvima i podnosi skupštini izveštaj o radu. Dobra praksa je da izveštaj o finansijama pokaže:

• Stanje na računu na početku i kraju perioda
• Sve uplate vlasnika po mesecima
• Sve rashode sa pratećim računima
• Listu vlasnika koji duguju doprinose

---