Profesionalni upravnik Licenca Vodič

Profesionalni upravnik zgrade: ko je to i koliko košta

ZgradIS Tim · 19. februar 2026. · Ažurirano 5. oktobra 2026. · 4 min čitanja

Nije svaka stambena zajednica u poziciji da pronađe dobrovoljnog upravnika iz redova stanara. Za veće zgrade, zgrade sa složenom infrastrukturom ili zajednice gde nema zainteresovanih, angažovanje licenciranog profesionalnog upravnika može biti idealno rešenje.

Ko može biti i kako se postaje profesionalni upravnik

Profesionalni upravnik mora imati licencu koju izdaje Privredna komora Srbije (PKS). Prema članu 52 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (ZSOZ), kandidat mora ispuniti sledeće uslove:

• Najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju — visoka sprema nije uslov
• Položen ispit za profesionalnog upravnika i stečena licenca
• Polisa osiguranja od profesionalne odgovornosti, koja se zaključuje pre izdavanja licence
• Upis u Registar profesionalnih upravnika koji vodi PKS
• Nije pravosnažno osuđivan na kaznu zatvora za krivična dela koja zakon navodi kao smetnju za upis u registar

Poslove profesionalnog upravljanja mogu da preuzmu i privredna društva i preduzetnici (u zakonu: organizator profesionalnog upravljanja), ali te poslove obavlja licencirano lice koje oni angažuju. Zajednica ugovor zaključuje sa organizatorom, a zgradu vodi konkretan upravnik sa licencom.

Kako postati profesionalni upravnik zgrade

1. Ispunite uslov obrazovanja — najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju
2. Položite ispit za profesionalnog upravnika
3. Zaključite polisu osiguranja od profesionalne odgovornosti, koja je uslov za izdavanje licence
4. Zatražite licencu od Privredne komore Srbije i upis u Registar profesionalnih upravnika

Šta profesionalni upravnik radi: prava i obaveze

Ugovor o profesionalnom upravljanju definiše tačan obim usluge, ali standardno pokriva:

• Sazivanje i vođenje skupštine vlasnika
• Vođenje finansijske evidencije i posebnog računa
• Pripremu godišnjeg plana i izveštaja
• Koordinaciju tekućih i investicionih radova
• Komunikaciju sa stanarima, dobavljačima i javnim institucijama
• Naplatu zaostalih dugova prema stambenim zajednicama
• Pripremu i arhiviranje dokumentacije

Kao pravo, profesionalni upravnik ima naknadu za svoj rad. Visinu naknade određuje ugovor sa zajednicom, a kod prinudne uprave odluka jedinice lokalne samouprave.

Profesionalni upravnik poslove obavlja na osnovu ugovora i odgovara za svoj rad. Zato zakon traži obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti — dodatnu zaštitu za zajednicu ako dođe do štete.

Koliko košta profesionalni upravnik (naknada za upravljanje)

Naknada profesionalnom upravniku nije zakonski propisana — određuje se ugovorom između zajednice i upravnika (ili organizatora profesionalnog upravljanja). Zato ne postoji zvaničan cenovnik, a konkretan iznos možete dobiti samo kroz ponudu.

Od čega zavisi cena

• Broj stanova i lokala — što je zgrada veća, to je više posla oko evidencije, naplate i komunikacije sa stanarima
• Obim usluge — da li ugovor uključuje samo administraciju ili i koordinaciju radova, naplatu dugovanja i dežurstvo
• Stanje zgrade — zgrada sa liftom, zajedničkom kotlarnicom ili otvorenim sporovima traži više angažovanja
• Pojedinačni upravnik ili firma — svaki organizator profesionalnog upravljanja sam određuje svoju naknadu

Ako zajednica ne izabere upravnika, opština može da uvede prinudnu upravu — o tome kada i kako, pročitajte u članku o prinudnoj upravi. Kako se troškovi održavanja raspoređuju i čuvaju u fondu, objašnjava tekst o fondu za održavanje.

Kako pronaći i angažovati profesionalnog upravnika

1. Pretražite Registar PKS — spisak licenciranih upravnika po opštinama dostupan je na usluge.pks.rs
2. Zatražite ponude — kontaktirajte 2–3 kandidata, tražite pisanu ponudu sa opisom usluge i naknadom
3. Proverite reference — pitajte za zgrade koje već upravljaju i kontaktirajte tamošnje stanare
4. Odlučite na skupštini — poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku zahteva većinu od 2/3 ukupnog broja glasova (član 44 ZSOZ). Više o tome kako se vodi sednica u članku o skupštini
5. Zaključite ugovor — u pisanoj formi, na određeno ili neodređeno vreme
6. Prijavite promenu upravnika u Registar stambenih zajednica — u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine (član 40 ZSOZ). Kako ide registracija, pogledajte u članku o registraciji

---