Zakon o stanovanju Prinudna uprava Vodič

Prinudna uprava stambene zajednice: kada i kako do nje dolazi

ZgradIS Tim · 17. februar 2026. · 6 min čitanja

Kada stambena zajednica godinama ne može da izabere upravnika ili kada izabrani upravnik ne obavlja svoju funkciju, lokalna samouprava ima pravo da nametne prinudnu upravu. To je scenarijo koji niko ne želi — ali ga je važno razumeti da bi se na vreme sprečio.

Šta je prinudna uprava stambene zajednice

Prinudna uprava je zakonom predviđena mera kojom nadležna lokalna samouprava imenuje upravnika stambene zajednice bez saglasnosti stanara. Regulisana je Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i predstavlja krajnje sredstvo kada zajednica ne može da funkcioniše kroz redovne organe.

Prinudni upravnik mora biti licencirani profesionalni upravnik upisan u Registar upravnika zgrada. Troškove prinudne uprave snose vlasnici stanova — a ti troškovi su po pravilu viši od naknade dobrovoljno izabranog upravnika.

Kada opština imenuje prinudnog upravnika

ZSOZ predviđa nekoliko situacija koje mogu dovesti do prinudne uprave:

1. Stambena zajednica nije izabrala upravnika

Ako se stambena zajednica osnuje ili dođe do isteka mandata, a vlasnici u razumnom roku (na primer nakon dva neuspešna pokušaja održavanja skupštine) ne izaberu novog upravnika — opštinska uprava može pokrenuti postupak imenovanja prinudnog upravnika.

2. Upravnik ne obavlja svoju funkciju

Ako izabrani upravnik ne saziva skupštinu, ne vodi evidenciju, ne otvori tekući račun ili zanemaruje hitne kvarove koji ugrožavaju bezbednost stanara — vlasnici mogu podneti prijavu opštini. Opština tada ispituje situaciju i može pokrenuti prinudnu upravu.

3. Hitne situacije

Kada postoji neposredna opasnost (poplava, obrušavanje, kvar lifta koji ugrožava bezbednost) a upravnik je nedostupan ili odbija da deluje, opštinski organ može hitno angažovati prinudnog upravnika.

Posledice prinudne uprave za stanare

• Viša naknada: Licencirani prinudni upravnici naplaćuju više od prosečnog dobrovoljnog upravnika — naknada se obično kreće od 200 do 500 RSD po stanu mesečno, zavisno od veličine zgrade.
• Manje uticaja: Stanari imaju ograničen uticaj na odluke prinudnog upravnika u hitnim situacijama.
• Prinudna naplata: Troškovi prinudne uprave mogu biti naplaćeni i sudskim putem ako stanari odbijaju plaćanje.
• Reputacioni rizik: Zgrada pod prinudnom upravom teže dobija kredit od banke za investicione radove.

Prinudna uprava traje dok vlasnici ne izaberu sopstvenog upravnika. Nema automatskog prestanka — inicijativa mora doći od samih stanara.

Kako prestaje prinudna uprava

Prinudna uprava prestaje kada vlasnici stanova na skupštini izaberu upravnika redovnom procedurom. Vlasnici moraju:

1. Organizovati skupštinu sa propisanim kvorumom (više od 50% suvlasničkih udela)
2. Izabrati upravnika apsolutnom većinom svih vlasnika
3. O izboru obavestiti nadležnu opštinsku upravu pisanim putem

Od trenutka kad opština primi obaveštenje i verifikuje izbor, prinudna uprava formalno prestaje. Prinudni upravnik predaje dokumentaciju novom upravniku.

Kako izbeći prinudnu upravu

Dobra vest je da je prinudna uprava lako izbegljiva ako se blagovremeno deluje:

• Pratite mandat upravnika: Mandat traje 4 godine — planirajtite izbor novog upravnika mesec dana pre isteka.
• Angažujte profesionalnog upravnika: Ako niko od stanara ne želi preuzeti obavezu, licencirani profesionalni upravnik je daleko bolja opcija od prinudne uprave.
• Dokumentujte sve: Redovni zapisnici skupštine i uredna finansijska dokumentacija pokazuju opštini da zajednica funkcioniše.
• Reagujte na kvarove: Hitni kvarovi su najčešći okidač za pritužbe stanarima — reagujte brzo i transparentno.

---