Zakon o stanovanju Prinudna uprava Vodič

Prinudna uprava stambene zajednice: kada i kako do nje dolazi

ZgradIS Tim · 17. februar 2026. · Ažurirano 5. oktobra 2026. · 4 min čitanja

Kada stambena zajednica ne prijavi svoj upis na vreme ili posle isteka mandata ne izabere novog upravnika, lokalna samouprava uvodi prinudnu upravu. To je scenario koji niko ne želi — ali ga je važno razumeti da bi se na vreme sprečio.

Šta je prinudna uprava stambene zajednice

Prinudna uprava je zakonom predviđena mera kojom nadležna lokalna samouprava imenuje upravnika stambene zajednice bez saglasnosti stanara. Regulisana je Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i predstavlja krajnje sredstvo kada zajednica ne može da funkcioniše kroz redovne organe.

Poslove upravljanja tada obavlja licencirani profesionalni upravnik upisan u registar koji vodi Privredna komora Srbije. Naknadu za njegov rad plaćaju vlasnici posebnih delova.

Kada opština imenuje prinudnog upravnika

Prema članu 57 ZSOZ, prinudna uprava se uvodi u dva slučaja:

1. Prijava za upis stambene zajednice nije podneta

Prijava za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica mora se podneti u zakonskom roku od 15 dana (član 40). Ako se to ne desi, uvodi se prinudna uprava. Kako ide registracija, pročitajte u članku o registraciji stambene zajednice.

2. Posle isteka mandata nije izabran novi upravnik

Mandat upravnika traje četiri godine (član 49). Ako mandat istekne, a vlasnici ne izaberu novog upravnika, uvodi se prinudna uprava — bez obzira na razlog zbog kojeg izbor nije sproveden.

Posledice prinudne uprave za stanare

• Upravnika ne birate vi: poslove upravljanja obavlja profesionalni upravnik kojeg određuje lokalna samouprava, a ne skupština vlasnika.
• Naknadu određuje lokalna samouprava: visinu naknade za prinudnog upravnika, koju plaćaju vlasnici posebnih delova, određuje odlukom jedinica lokalne samouprave (član 53 i 64), a ne ugovor sa vlasnicima.

Prinudna uprava traje dok vlasnici ne izaberu sopstvenog upravnika. Nema automatskog prestanka — inicijativa mora doći od samih stanara.

Kako prestaje prinudna uprava

Prema članu 57, prinudni upravnik vodi zgradu sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju. Vlasnici zato moraju da:

1. Sazovu skupštinu i izaberu upravnika — pravila kvoruma i odlučivanja objašnjena su u članku o skupštini stambene zajednice, a postupak izbora u članku o promeni upravnika
2. Ili da izaberu profesionalnog upravnika — odluka o tome zahteva većinu od 2/3 ukupnog broja glasova (član 44 ZSOZ)
3. Prijave promenu upravnika u Registar stambenih zajednica u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine (član 40)

Prinudna uprava nema automatski prestanak: inicijativa mora doći od samih vlasnika.

Kako izbeći prinudnu upravu

Dobra vest je da je prinudna uprava lako izbegljiva ako se blagovremeno deluje:

• Pratite mandat upravnika: Mandat traje 4 godine — planirajte izbor novog upravnika na vreme, pre nego što mandat istekne.
• Angažujte profesionalnog upravnika: Ako niko od stanara ne želi preuzeti obavezu, licencirani profesionalni upravnik je daleko bolja opcija od prinudne uprave.
• Dokumentujte sve: Redovni zapisnici skupštine i uredna finansijska dokumentacija pokazuju opštini da zajednica funkcioniše.
• Redovno naplaćujte doprinose: Zajednica koja ima ažurnu evidenciju uplata i dugova lakše funkcioniše. Više o tome u članku o kašnjenjima u plaćanju.

---