Investiciono održavanje Fasada Vodič

Fasada zgrade: ko plaća sanaciju i kako je organizovati

ZgradIS Tim · 23. februar 2026. · Ažurirano 5. oktobra 2026. · 5 min čitanja

Obnova fasade je jedna od najvećih investicija u životu stambene zajednice — a svi vlasnici moraju da se dogovore i finansijski učestvuju. Kako to organizovati zakonito i transparentno?

Fasada kao zajednički deo zgrade

Fasada stambene zgrade — spoljni omotač, termoizolacija, malter i boja — je zajednički deo u suvlasništvu svih vlasnika stanova prema ZSOZ. To znači da nijedan vlasnik ne može samovoljno da menja izgled fasade (npr. ugrađivanjem klime na fasadi ili promenom boje oko svog prozora) bez odluke skupštine.

Zajednički su i balkoni u meri u kojoj čine deo spoljnog omotača zgrade — konkretno balkonska ograda i spoljna strana poda balkonske ploče. Unutrašnjost balkona je posebni deo i vlasnik je odgovoran za njeno stanje.

Ko i kako plaća sanaciju fasade

Sanacija fasade je investiciono održavanje — jedan od najskupljih projekata. Troškovi se raspoređuju između vlasnika srazmerno neto površini stana, jer se radi o investicionom, a ne tekućem trošku.

Vlasnici koji ne plate udeo u troškovima investicionog održavanja mogu biti tuženi — stambena zajednica ima pravo da potraži prinudnu naplatu sudskim putem.

Skupštinska odluka i ugovaranje radova

Pre bilo kakve obnove fasade, skupština mora doneti odgovarajuće odluke:

1. Naručiti stručnu procenu stanja fasade od ovlašćenog inženjera
2. Prikupiti ponude od ovlašćenih izvođača radova — preporučuje se najmanje tri
3. Skupština donosi odluku o izvođaču, ceni i načinu finansiranja (pravila odlučivanja objašnjena su u članku o skupštini stambene zajednice)
4. Potpisati ugovor o delu sa izvođačem koji sadrži rok, specifikaciju radova i garanciju

Za fasadne radove koji zahvataju više od određene vrednosti može biti potrebna i građevinska dozvola ili prijavljivanje radova opštinskoj upravi — proverite lokalne propise.

Kako finansirati obnovu fasade

Postoji nekoliko načina:

Iz nakupljenih sredstava fonda

Idealan scenario — zajednica koja godinama redovno prikuplja doprinos za investiciono održavanje ima dovoljno sredstava na računu. Radovi se plaćaju direktno iz fonda.

Jednokratna uplata vlasnika

Svaki vlasnik jednoakratno uplaćuje svoj udeo u troškovima. Ovo je brz način, ali može biti težak za stanare koji nemaju uštevinu.

Bankarski kredit za stambene zajednice

Banke poput Poštanske štedionice i Erste banke nude namenske kredite za stambene zajednice. Za odluku o kreditnom zaduživanju stambene zajednice potrebna je većina od 2/3 ukupnog broja glasova (član 44 ZSOZ). Kredit se vraća kroz povišene mesečne doprinose.

Energetska sanacija i subvencije

Obnova fasade se često kombinuje sa energetskom sanacijom — dodavanjem termo-izolacije koja značajno smanjuje troškove grejanja. Energetska sanacija može biti sufinansirana od strane lokalne samouprave ili ministarstva.

Republika Srbija i mnoge opštine povremeno raspisuju programe sufinansiranja energetske sanacije zgrada. Pratite oglase na sajtu stanovanje.gov.rs i vaše opštine za aktuelne konkurse — uslove i udeo sufinansiranja određuje svaki konkurs.

Zgrada sa obnovljenom fasadom i dobrom termoizolacijom troši manje energije za grejanje — što se kroz niže mesečne troškove vraća vlasnicima tokom godina.

---